Introduction
On appelle lotissement, toute parcelle foncière constructible divisé au minimum en trois lots.
Les Avantages
Un terrain en lotissement présente moins d’inconnues que les terrains individuels.
Il bénéficie de plans de masses cotés définissant avec précision la surface des lots, celle de sa constructibilité, et d’un bornage. De plus, chaque lot est viabilisé sur parcelle.
D’autre part, il dispose d’un règlement de lotissement reprenant l’ensemble des prescriptions et impositions architecturales.
Les Viabilités
 Dans un lotissement, les terrains mis à disposition bénéficient de l’ensemble des viabilités sur parcelle, à l’exception lorsqu’il ne dispose pas de tout à l’égout, d’un assainissement individuel, à charge de l’acquéreur. Dans cette situation, la plupart des lotisseurs fournissent l’étude technique, permettant de déterminer le type de fosse sceptique à réaliser, et de ce fait, la possibilité d’en connaitre son coût.
Les Raccordements
Il sera nécessaire, suivant implantation de l’ouvrage, de prévoir les frais de raccordements. Ils correspondent aux travaux de raccordements à réaliser entre les coffrets et regards mis en place en limite de terrain, à l’ouvrage. Ces travaux peuvent être réalisés par le constructeur sur commande. Ils seront d’autant plus onéreux, que la maison sera éloignée des viabilités. En moyenne pour une distance de l’ordre de 8 mètres, il faudra prévoir environ et suivant configuration du terrain et implantation des réseaux, la somme de 3000€.
L'Identification du Terrain
 Dans un lotissement le terrain est toujours constructible. Il est créé pour accueillir la construction d’une maison individuelle. Ainsi, on a la certitude, dès lors que l’on respecte le règlement de lotissement ou les règles d’urbanisme en vigueur, d’obtenir un permis de construire.
Le Chemin d'Accès
Un chemin d’accès devra être réalisé de la voie publique au lieu d’implantation de l’ouvrage, pour permettre aux engins de chantier de réaliser les travaux et livraisons de matériaux.
Il sera donc nécessaire de prévoir sur 3 m de large et 20 cm d’épaisseur, un empierrement de pierre de calcaire, à nivelé et compacté, sur une surface moyenne de 100 M². Le coût de cet ouvrage pour réaliser le chemin, sera de l’ordre de 2500 €.
La Nature du Sous-Sol
Obligation est faite au lotisseur de réaliser l’étude de sol du foncier constituant le lotissement. Même si les sondages ne sont pas réalisés sur tous les lots, ils permettent d’avoir une information générale du sol devant recevoir la construction de l’ouvrage.
Lorsque le rapport fait état de la nécessité d’une adaptation au sol, les informations communiquées par le lotisseur définiront, avant de s’engager, le type de fondations permettant l’élévation de l’ouvrage. Ainsi, il sera possible de réserver le terrain en parfaite connaissance des surcoûts, lorsqu’ils existent.
En effet, en cas de non adaptation de fondations adéquates au terrain, un risque important demeurerait quant à la solidité de l’ouvrage, ayant pour résultat l’apparition possible de désordres, du type fissures et affaissements.
L'Adaptation de l'Ouvrage au Sol
 Les fondations réalisées par les constructeurs, sont de base, conformes aux normes règlementées prévues pour une résistance normale, des terrains de la région. Cette situation, correspond majoritairement à l’ensemble des terrains à construire.
Dans des conditions normales, on réalise l’ouvrage sur des fondations par semelles.
Mais suivant les caractéristiques de terrain, et du rapport fourni par le lotisseur correspondant aux sondages et étude béton réalisés, les fondations peuvent être préconisées pour être adaptées du type, plots, longrines, semelles élargies, radier, pieux ou micro pieux. Chaque mise en œuvre nécessite une adaptation technique particulière, dont le coût est calculé en rapport de l’ouvrage à adapter au terrain.
Mais de manière simpliste, plus les fondations sont profondes et longues et plus leur prix sera élevé.
Les Règles d'Urbanisme
 Les lotisseurs disposent de leur propre règlement, souvent plus contraignant que les règles d’urbanisme en vigueurs. En effet, dans le souci de l’harmonisation d’un ensemble de nouvelles habitations, leur cahier des charges précise les obligations de construction, d’implantation, de hauteur, et de choix et couleurs des matériaux. D’autre part, il peut être exigé le respect de certaines normes environnementales allant de la récupération d’eau, jusqu'à l’utilisation d’énergiee renouvelables.
Les impositions d’urbanisme concernent l’extérieur de l’ouvrage. Elles sont à étudier avec sérieux, dans la mesure où elles peuvent influer sur les prestations de la maison, et de ce fait sur son coût. Elles sont directement liées au cahier des charges du lotissement, et non pas à votre souhait, pas plus que celui du constructeur…
De manière courante peuvent être imposés :
- Un type de tuile.
- Un type de menuiseries.
- Une finition de ravalement.
L’ensemble de ces plus values, imposées pour disposer du droit à construire, peuvent justifier une plus value pour ces nouvelles prestations allant de 2000 à 20000 €.
De ce fait, au prix du foncier, il faudra tenir compte des surcoûts techniques possibles.
L'Association Syndicale
La loi impose la constitution d'une Association syndicale libre (ASL). Composée de l'ensemble des acquéreurs, elle reçoit la propriété des terrains et équipements communs et ses statuts vont organiser leur gestion, leur entretien et la répartition des coûts pour chacun des propriétaires.
Son objectif prend fin dès lors que la commune décide de classer les espaces communs dans le domaine public et prend de ce fait à sa charge leur conservation et leur entretien.
En général, le lotisseur signe, dès l'arrêté de lotir, une convention de rétrocession avec la commune pour la prise en charge des espaces communs.
Cette association est créée par l'aménageur-lotisseur dès la vente du premier lot. Chaque acquéreur adhère ensuite de plein droit à l'association. Autrement dit, vous ne pouvez pas vous soustraire à cette adhésion et devez obligatoirement payer votre cotisation.
Récapitulatif des coûts inhérents au Terrain
 Fonction de l’ensemble de ces informations, il sera facile de comprendre que le coût seul du terrain, sa taxe, et l’évaluation des frais de notaire s’y rapportant, ne suffiront pas à déterminer le réel prix, dans votre financement, du terrain.
Il faudra prendre en compte les points inhérents au terrain, permettant de construire l’ouvrage dans les règles de l’art et d’urbanisme.
Les prestations entraînant un surcoût possible directement lié au terrain et à étudier au coup par coup sont :
- Raccordements en parcelle.
- Chemin d’accès.
- Etude du sol, si assainissement individuel.
- Adaptation au sol, si nécessaire.
- Impositions architecturales.
La sélection d’un terrain représente un coût important dans une opération de construction de maison individuelle. Or, il est facile de constater que son choix influera directement sur le prix de l’ouvrage à réaliser et donc sur votre financement. De ce fait, il nous semble hasardeux d’arrêter son choix de terrain sans l’avis d’un professionnel de la construction, et qui plus est, de préférence, celui chargé de construire l’ouvrage. Les constructeurs bénéficient, pour le plus grand nombre, de l’expérience vous permettant d’évaluer sérieusement l’ensemble des paramètres de votre projet.
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